Pagal Lietuvos statistikos departamento duomenis, šalyje nuomojama daugiau nei šimtas tūkstančių būstų. Dalis jų nuomojama oficialiai, su deklaruotomis pajamomis ir teisingais dokumentais. Kita dalis — šešėlyje, kur nei sutartys, nei mokesčiai, nei dokumentai neatitinka to, kas turėtų būti. Bet yra viena problema, kuri apima abu atvejus — net tie nuomotojai, kurie viską daro teisingai, dažnai nežino apie vieną privalomą dokumentą.
Kalbame apie dokumentą, kuris nėra naujas, nėra paslėptas ir nėra sunkiai pasiekiamas. Jis tiesiog nuolat pamirštamas, nes apie jį retai kas garsiai kalba.
Ką sako įstatymas
Pagal galiojančius Lietuvos teisės aktus, kiekvienas asmuo, nuomojantis gyvenamosios paskirties patalpas, privalo turėti ir pateikti nuomininkui galiojantį pastato energetinio efektyvumo dokumentą. Tai nėra rekomendacija. Tai yra privalomas reikalavimas, ir jo nesilaikymas gali reikšti administracines baudas.
Daugelis nuomotojų apie tai sužino tik tada, kai nuomininkas pareikalauja arba kai valstybinė inspekcija atlieka patikrinimą. Abiem atvejais situacija yra nemaloni, nes dokumento paruošimas užima laiko, ir jo neturėjimas tuo metu jau yra pažeidimas.
Europos Sąjungos direktyvos, kuriomis remiantis šis reikalavimas buvo įvestas, aiškiai nurodo, kad nuomininkas turi teisę žinoti, kokiame pastate jis gyvens — kiek energijos tas pastatas suvartoja, kokia jo šiluminė klasė, kokios yra tikėtinos komunalinės išlaidos. Šis skaidrumas yra nuomininko teisė, ne nuomotojo malonė.
Skaičiai, kurie liečia nuomotojus tiesiogiai
Vidutinė bauda už šio dokumento neturėjimą nuomos metu gali siekti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų, priklausomai nuo aplinkybių. Jei nuomotojas nuomoja kelis objektus ir nei vienas neturi šio dokumento, baudos gali susisumuoti į labai konkrečią sumą.
Palyginkime tai su dokumento kaina. Energinio naudingumo sertifikatas kainuoja nuo keliasdešimt iki kelių šimtų eurų, priklausomai nuo pastato tipo ir vertinimo sudėtingumo. Jis galioja dešimt metų. Tai reiškia, kad metinė šio dokumento kaina yra keliolika eurų — mažiau nei vieno mėnesio komunaliniai mokesčiai.
Ekonominė logika čia labai paprasta. Dokumentas apsimoka per pirmąjį mėnesį vien tik kaip draudimas nuo baudos. Visa kita nauda — skaidrumas nuomininkui, pastato vertės dokumentavimas, galimybė pagrįsti nuomos kainą — yra premija.
Kaip tai veikia nuomos derybose
Yra stebimas reiškinys, apie kurį retai rašoma. Nuomininkai, kurie renkasi tarp kelių variantų, vis dažniau atkreipia dėmesį į pastato klasę. Tai ypač ryšku tarp jaunesnio amžiaus nuomininkų, kurie skaičiuoja ne tik nuomos kainą, bet ir visas gyvenimo sąnaudas — šildymą, elektrą, karštą vandenį.
Nuomotojas, kuris gali parodyti, kad jo butas yra B ar aukštesnės klasės pastate, turi konkurencinį pranašumą. Jis gali pagrįsti aukštesnę nuomos kainą tuo, kad bendros gyvenimo išlaidos bus mažesnės. Skaičiais: jei šildymo sąskaita yra trisdešimt eurų per mėnesį mažesnė efektyvesniame pastate, per metus tai yra trys šimtai šešiasdešimt eurų. Nuomininkas tai supranta ir yra pasirengęs mokėti dvidešimt ar trisdešimt eurų daugiau nuomos, jei bendra suma lieka mažesnė.
Situacijos, kuriose nuomotojai užklumpami
Yra trys tipinės situacijos, kuriose šio dokumento nebuvimas sukelia realias problemas.
Pirmoji — kai nuomininkas yra užsienietis, dirbantis Lietuvoje pagal tarptautinę sutartį. Tokių nuomininkų darbdaviai dažnai reikalauja, kad būstas atitiktų tam tikrus standartus, ir energetinio efektyvumo dokumentas yra standartiniame reikalavimų sąraše. Jei nuomotojas jo neturi, sandoris nepavyksta.
Antroji — kai nuomininkas kreipiasi dėl būsto kompensacijos. Savivaldybės, mokančios dalį nuomos, vis dažniau reikalauja, kad nuomojamas būstas turėtų galiojantį energetinį dokumentą. Tai logiškai pagrįsta — valstybė nenori subsidijuoti gyvenimo energetiškai neefektyviame būste.
Trečioji — kai nuomotojas nori refinansuoti savo investicinę paskolą, kuria buvo įsigytas nuomojamas turtas. Bankai vis dažniau prašo šio dokumento kaip dalies turto vertinimo.
Ką daryti praktiškai
Pirmas žingsnis — patikrinti, ar dokumentas jau egzistuoja. Jei butas buvo pirktas neseniai, dokumento kopija turėtų būti tarp sandorio dokumentų. Jei pastatas buvo renovuotas — dokumentas galėjo būti gautas po renovacijos.
Jei dokumento nėra arba jis pasibaigęs — užsisakyti naują. Procesas paprastai nesudėtingas: susisiekiama su kvalifikuotu vertintoju, suderinamas vizitas, atliekamas vertinimas, gaunamas dokumentas. Visa tai užtrunka nuo kelių dienų iki poros savaičių, priklausomai nuo specialisto užimtumo.
Antras žingsnis — įtraukti dokumentą į nuomos sutartį arba bent jau jo kopiją pateikti nuomininkui prieš pasirašant. Tai apsaugo nuomotoją nuo bet kokių pretenzijų ateityje ir rodo profesionalų požiūrį.
Ilgalaikis požiūris
Nuoma kaip investicija reikalauja ilgalaikio mąstymo. Dokumentai, kurie šiandien atrodo formalūs, rytoj gali tapti privalomais ne tik de jure, bet ir de facto — kai nuomininkai pradeda juos reikalauti kaip standartą.
Nuomotojai, kurie tvarko savo turtą profesionaliai, ilgalaikiai laimi ne tik ramybę nuo baudų, bet ir geresnius nuomininkus, mažesnį tuštėjimo laikotarpį tarp nuomininkų ir stabilesnes pajamas. Vienas dokumentas to negarantuoja, bet jo nebuvimas dažnai rodo platesnę tvarkymo problemą, kurią nuomininkai jaučia iš toli.